房地产泡沫可通过发展来消化
房地产泡沫可通过发展来消化 有人说，中拜更大的泡沫，房地产泡沫破裂可能引爆中国系统性风险。昨天，在深圳市民中心举行的2011诺亚财富房地产金融峰会上，摩根大通亚太区董事总经理、中国区投行副主席龚方雄的结论是，房地产存在区域性、周期性、暂时性泡沫，但不是结构性和普遍性的，不需要戳破，可以通过发展来消化。 过去10年房价涨了5至8倍 “过去10年，中国A股只上涨10%，而同属‘金砖国家’的巴西股票涨了7倍，俄罗斯涨了6倍，印度涨了5倍。”龚方雄话锋一转：中国也有一项资产的涨幅可与其他“金砖国家”股票相媲美，在中国许多城市房价10年间上升了5至8倍。
。”龚立雄分析，中国房价泡沫巨大的一个直接例证是，在人均收入是中国10倍的美国，房子很便宜，100万美金可以买占地好几亩的在北京、上海只够200平方米高档公寓的钱。事实是，2005年以来，美国房价跌了一半，同期中国房价涨了几倍。为什么？就像新兴国家资源股大涨一样，中国的土地是稀缺资源，在城市化高速推进的过程中，土地上建造的房子自然也涨。 上涨过多、过快不会进入“失去的十年”？龚方雄的回答是，用发展来消化泡沫。他说，中国城市化率是47%，未来还有五六亿农民要进城。就像汽车产业由过去的产能过剩到2009年的产能不足一样，经过一两个周期的发展，房地产泡沫不需要戳破也能消化掉。 医疗是10 能不能找出一个复煌的产业？龚方雄说，它很可能是医疗产业。10年前房地产占GDP的3%，当时中国的GDP是1万亿美金；现在GDP6万亿美金，房地产板块不把它的相关产业算在一起，占GDP的14%，曾经的发展空间非常大，很多富豪都来自房地产。 现在，国家在搞医疗服务体制改革，还没有找到最终的模式。和当初中国医疗服务业占GDP的比重是3%。而美国等西方发达国家医药、医疗行业占GDP的15%到20%。因为人变得富有之后，还要解决生活质量问题，还要讲究健康生活，人们上医院不叫“看病”，而叫“看医生”，以防病为主、治病为辅，其发展空间超乎想像。 龚方雄表示，未来中国经济新的成长点是消费、服务业等，中国服务业现在占GDP的比重是42%，美国是80%，香港是92%，医疗、金融服务业的成长空间都非常巨大。 万通董事长冯仑： 住宅类房企需要转型 诺亚财峰会上，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑将房地产分为住宅市场和非住宅市场。他认为，在住宅领域里像1999年到2006年那样的年景是不太可能的，还有的一点机会就是大部分三线、四线城市的GDP有增长空间，做一些满足基本需要的保障性住宅，维持企业的发展还是可以的。住宅产业化是住宅领域的另一个机会，它可以实现成本低、规模大、速度快的目标，像万科一样。还有就是做住宅细分市场，如老人公寓、单身公寓等。 “住宅之外，是一片蓝天。比如工业地产，今年销售增长在40%以上，租金也涨了30%以上。”冯仑建议，住宅类房企向商用不动产转型。他介绍，人均GDP达到8000美金时，商用不动产发展势头开始增长，这时商用不动产最主要的产品是社区性商业和仓储等。人均GDP超过15000美金后，就会出现CBD核心区投资性商用不动产的增长期；同时，出现体育物业等特殊物业。 有一个最大的创新机会，就是整合。冯仑说，整合城市资源，把住宅、商用不动产、服务整合在一起，作为一个系统优化的立体城市综合体，这是业界正在大力探索的新领域。 |
